siehe weitere Artikel in South Beach Realty Investitionen Presse releasesAS den Wohnungsmarkt schaudert durch ein weiteres Jahr von erodierenden Preisen, sind Second-Hauskäufer Suche nach einem Silberstreif am Horizont in die Hunderttausende von Zwangsvollstreckungen, die jetzt verstreut beliebten Gemeinden in der Sun Belt: Schnäppchen.
Die schiere Menge der Zwangsversteigerungen hat solche Verkäufe aus einem etwas obskuren Seitenlinie gedrängt in der Immobilien-Mainstream. Und weit entfernt von heruntergekommenen oder vernachlässigt wird, sind viele Ferienhäuser jetzt in der Zwangsversteigerung nur ein paar Jahre alt, mit Annehmlichkeiten wie Pools und High-End-Küchen, die sich an der zweiten Hauskäufer.
Finden und den Kauf eines abgeschotteten Anwesen ist einfacher, auch dank einer Fülle von Online-Tools und eine wachsende Vertrautheit mit dem Verfahren bei Banken und Maklern.
sich nicht um ein Neben-Sache mehr, sagte Ruth Ahlbrand, die mit ihrem Mann, John, besitzt ReMax Zentrale in Las Vegas. Die Agentur verfügt über 200 Bank-Besitz unter seinen Listen und ein Team von Agenten, die in Zwangsversteigerungen und Not leidende Immobilien beschäftigen. Es ist ein Geschäft, dass die Banken und die Immobilienbranche haben investiert, um die Arbeit effizienter machen werden, sagte sie.
Las Vegas, das zweite zu Hause Käufer während der Immobilienboom mit einer Welle von Hochhäusern mit Eigentumswohnungen und neue Entwicklungen außerhalb der Stadt lockte, ist so etwas wie der Ground Zero des Phänomens. Im Januar waren fast 80 Prozent der Verkauf von Wohnimmobilien Zwangsvollstreckungen, nach der Greater Las Vegas Association of Realtors. Die Sehenswürdigkeiten der Stadt gut publizierte Abschottung Busreisen anziehen zweiten Hauskäufer nicht nur aus der ganzen Vereinigten Staaten, sondern aus Kanada und Europa.
Milliken Susan und ihr Mann, Bill Golberg hatte überwacht die Preise in der Region Las Vegas von ihrem Haus in Vancouver, British Columbia, und beschlossen, den Sprung zu wagen letzten Sommer, den Kauf eines 1160 Quadratmeter großen Bank-prozentige Abschottung im Sun City Anthem Entwicklung, vor den Toren Las Vegas, für $ 180.000.
Die zwei Schlafzimmern, zwei Bädern zu Hause, die das Paar Plan, verwenden Sie ein mindestens sechs Monate im Jahr, wenn Herr Golberg, der 62 ist, in den Ruhestand, zuvor für 285.000 $ verkauft hatte. Ms. Milliken, 54, geschätzt, dass die Zwangsvollstreckung in sein propertys wahrscheinlich rettete sie 50.000 Dollar.
Die Preise waren einfach so viel niedriger als in Vancouver, sagte Frau Milliken.
Im vergangenen Jahr erhielt mehr als 2,3 Millionen Immobilien in den Vereinigten Staaten eine Standard-Auktion oder Kündigungsfrist, oder wurden von Kreditgebern beschlagnahmt, ein Anstieg von 81 Prozent ein Jahr zuvor, nach RealtyTrac, das Standard-Daten sammelt. Von den Eigenschaften, waren etwa 580.000 oder ein Viertel der gesamten, in Florida, Arizona und Nevada, Prime Zweitwohnungen Standorten.
Und während der Markt für ausgeschlossene Eigenschaften traditionell versierte professionelle Investoren angezogen, sagte Randy Paun, ein Immobilienmakler in Pensacola, Florida, Käufer, die zu halten und nutzen ihre Eigenschaften als Zweitwohnungen werden immer mehr und mehr gemeinsam planen.
Wir sehen viele weitere Familie Käufer diesen Weg gehen, sagte Herr Paun, der sein Geschäft war nun fast ausschließlich im Zusammenhang Abschottung sagte. Nun ist es einzelnen Käufern der Suche nach einem Deal.
Immobilien-Experten warnen, dass die Fülle der ausgeschlossene Eigenschaften und der Leichtigkeit, sie zu Finden Online übernimmt keine Garantie für ein Schnäppchen. Je nach Art der Abschottung, können einige Angebote beinhalten ein gewisses Risiko und Frustration, vor allem für die zweite Heimat-Käufer, der verhandeln kann den Erwerb aus einem anderen Teil des Landes.
Unwissenheit ist definitiv nicht Glückseligkeit, wenn Sie den Kauf eines Abschottung werden, sagte Alexis McGee, President von ForeclosureS.com. Vor allem, dont Marktpreis bezahlen, sagte sie. Es gibt keinen Sinn, sich um all diese Probleme wenn Sie sich zu Marktpreis zu zahlen sind.
Der Schwierigkeitsgrad wird oft von der Art der Abschottung bestimmt. Zwangsvollstreckungen in der Regel Finden Käufer auf drei Arten: durch eine preforeclosure Verkauf, im Rahmen einer Auktion, oder durch Makler, die für Banken arbeiten, um zu verkaufen Portfolios von beschlagnahmten Eigentums.
In einem preforeclosure Verkauf, ist der Hausbesitzer in der Regel im Rückstand und versucht, das Anwesen zu verkaufen, bevor es von der Bank beschlagnahmt wird. Ein Käufer, der in den Schritten in diesem Stadium können oft ein Schnäppchen, aber vielleicht mit einer oft verzweifelte Eigentümer zu verhandeln. Und wenn der Preis erweist sich als weniger als die Bank geschuldet ist, nannte eine kurze Verkauf, muss der Kreditgeber auch zu dem Deal zustimmen, was dauern kann 60 bis 90 Tagen. Ein Käufer kann dort sitzen seit zwei Monaten nicht wissend, ob theyve ein Haus gekauft oder nicht, sagte Wayne Strickland, Vertriebsleiter bei Kitty Dunes Realty in Kitty Hawk, NC, wer er ist regelmäßig Anfragen aus der zweiten Hauskäufer in Zwangsversteigerungen auf das interessiert sagte Outer Banks.
Eine andere Art der Veräußerung ist die Bank Auktion, die Mr. Strickland als Crap Shoot beschrieben für einen zweiten Käufer von Eigenheimen. Käufer bei Kreditinstituten Auktionen oft fehlt die Fähigkeit, geeignete Inspektionen zu tun, erhalten Rechtstitelversicherung und in einigen Staaten müssen den vollen Preis für das Haus am Tag der Auktion zu bezahlen.
Wenn Sie der Höchstbietende sind, youve ein Haus gekauft, sagte Strickland. Kein Rückzieher. Und wenn das Haus gerade gekauft youve besetzt ist, können Sie dann eine Zwangsräumung zu behandeln.
Häuser, die auf einer Auktion verkauft werden, wie derzeit Grundbesitz oder REO bekannt Eigenschaften, und sind die transparenten Transaktionen der Abschottung. Käufer können tun, Inspektionen, und die Bank Eigentümer muss eine saubere Titel liefern, wodurch es keine ausstehenden Steuern oder anderen Pfandrechten. Ein möglicher Nachteil ist, dass der Käufer bei einer Bank, nicht um eine Person handelt, und dass Bank kann in den Prozess der versucht, hunderte, sogar tausende, von anderen Häusern zu verkaufen.
Umgang mit der Bank war eine der unangenehmsten Erfahrungen Ive je hatte, sagte Nadia Nouri, 48, ein Executive Account Manager für ein Technologieunternehmen mit Sitz in San Jose, Kalifornien, der zwei Häuser gekauft haben, haben im letzten Herbst in der Gemeinschaft von Summerlin Las Vegas. Die Häuser, die jeweils ungefähr drei Jahre alt, bisher für mehr als 400.000 $ verkauft und wurden von Frau Nouri und einem Geschäftspartner, Vance Bischof, 39, für rund $ 250.000 pro gekauft. Ein Deal war mit einem privaten Verkäufer, schließt in 30 Tagen, und das andere war mit einer Bank, wobei mehr als zwei Monate.
Sie würden denken, dass die Banken würden wollen, um diese Eigenschaften aus ihre Bücher schnell bekommen, sagte sie. Aber sie sind langsam und bürokratisch und scheint alles so schwer wie möglich machen.
Banken sagen, dass sie arbeiten hart, um Angebote gemacht, aber die Zwangsvollstreckungen, die ihrer Natur, kann kompliziert sein. Wenn wir jemanden, der Interesse an einer Immobilie ist zu bekommen, müssen wir oft Zustimmung von einem Dritten erhalten, weil die Hypothek wurde an der Wall Street neu verpackt und verkauft an einen Investor, sagte Jumana Bauwens, eine Sprecherin für die Bank of America, die gekauft der Hypothekenbank Countrywide Financial im vergangenen Jahr.
Aber mit Vorräten von bankeigenen Immobilien voraussichtlich eine Million im nächsten Jahr nach oben, werden die Banken die Senkung der Preise häufiger vorne zu bleiben der steigenden Abschottung Welle.
Wenn Banken ihre Eigenschaften unter dem Marktpreis direkt aus der Gate Preis dont, haben sie bereits das Rennen verloren, sagte David McCarthy, Chief Executive von Integrated Asset Services, ein Unternehmen in Denver, die Banken Wert hilft und verkaufen REO Häuser. Er sagte, einige Banken wurden jetzt die Senkung der Preise so oft wie alle 20 Tage.
Chris Matty, Chief Marketing Officer bei ForeclosurePoint.com, sagte, dass in Märkten mit großen REO Vorräte wie Phoenix, Las Vegas, San Diego und Miami wurden die Banken jetzt Annahme von Angeboten bei 20 bis 30 Prozent unter dem Marktwert, um Eigenschaften zu bewegen.
Und die Angebote sind nicht nur in der Sun Belt. David Odell und seine Frau Susan, von Park City, Utah, vor kurzem kaufte zwei Stadthäuser in Park City, die in Abschottung waren und im Besitz von Banken.
Im Park City Markt, die Banken, die es schaffen den Boden auf die Preise ist, sagte Odell, 45, und sie sind oft bereit, eine 30 bis 40 Prozent Haarschnitt zu nehmen.
Vorherige Verkaufspreise für die Wohnungen waren in der $ 450.000 bis $ 500.000 Reichweite, aber die Odells, die ein Internet-Geschäft gewidmet Kochen genannt foodell.com laufen kaufte jeweils für rund $ 300.000. In beiden Fällen reagierte die Bank auf ihr Angebot innerhalb von 24 Stunden. Herr
Odell sagte ein Haus von seinen Eltern verwendet werden würde, wenn sie aus Texas kommen für vier Monate im Sommer und würde auf saisonale Arbeiter Skigebiet im Winter gemietet werden. Er hofft auf einen langfristigen Mieter für den anderen zu finden.
Die Entscheidung, damit zu beginnen, ausgeschlossene Eigenschaften zum Teil aus seiner Enttäuschung über die Börse stammten, sagte Odell, sondern auch zum Teil aus der Erkenntnis, dass der heutige Markt für abgeschotteten Häuser sehr verschieden von seinen traditionellen Bild war.
Wir alle aufgewachsen denken, dass eine Abschottung ein verlassenes Grundstück mit allen Fenstern durchbrochen und die Türen hängen Sie war, sagte er. Aber das ist nicht, wie es jetzt ist. Diese sind relativ neue Eigenschaften, und sie sind in der Zwangsversteigerung, weil die Leute einfach verlängert sich ein wenig zu weit.
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